¿El aumento de las tasas de interés es una amenaza para inversiones inmobiliarias?
El lanzamiento de crowdfunding de bienes raíces que está disponible para el inversor medio, ya sancionada recientemente por la Comisión de Valores de Estados Unidos, se está abriendo oportunidades para John y Jane Q. Public diversificar sus finanzas personales mediante la inversión en el sector inmobiliario.
La inversión inmobiliaria ha sido históricamente el patio de recreo para los individuos y las instituciones ricas, pero los nuevos portales de crowdfunding permitirán que el público en general pueda concretar inversiones modestas en negocios inmobiliarios privados. Surge entonces la pregunta de si las perspectivas de aumento de las tasas de interés ejercerán presión sobre los beneficios de inversión inmobiliaria.
La Reserva Federal podría elevar la tasa de fondos federales tan pronto como mañana (por ayer). Inversionistas de bienes raíces están preocupados por el efecto que esto tendrá en las tasas de capitalización, que miden el riesgo y la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. En concreto, la tasa de capitalización es la relación entre el ingreso de una propiedad anual neto operativo (NOI) y el valor de mercado. Por ejemplo, una propiedad de alquiler por valor de $ 1 millón que genera un NOI de $ 100.000 tiene un tipo máximo del 10 por ciento.
El temor es que con el aumento de las tasas de interés aumentarán las tasas de capitalización, que pueden ser considerados como la suma de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. Como las tasas de interés suben, el valor de una propiedad disminuye, ya que se enfrenta a una competencia más dura para su financiación. Esto, a su vez, aumenta la tasa de capitalización.
Sin embargo, un informe reciente publicado por el Fondo Renta Variable para el Retiro (TIAA-CREF) proporciona datos que definen que la correlación entre los cambios en las tasas de interés y los de las tasas de capitalización es imperfecta, con una correlación de sólo el 0,7. Una perfecta correlación tendría un valor de 1,0. Los datos se basan en las declaraciones trimestrales sobre los bonos del Tesoro a 10 años con respecto al Índice de la Propiedad NCREIF (NPI) registrados desde 1978. El NPI es un punto de referencia popular para la evolución de las propiedades inmobiliarias de calidad institucional en los EE.UU.
Los datos de TIAA-CREF muestran que el rendimiento de las inversiones inmobiliarias se ha mantenido históricamente resistente a los aumentos de las tasas de interés. El informe señala que no existe una relación estadísticamente significativa entre las tasas de interés y tasas de capitalización, aun suponiendo desfasajes entre los cambios en las dos tasas.
En cambio, los datos apoyan la interpretación de que la relación entre las dos variables es compleja, dependiendo de factores tales como la tolerancia al riesgo de los inversores, los flujos de capital y los fundamentos del mercado de bienes raíces. Esto significa que la diferencia, o spread, entre el NPI y los bonos del Tesoro a 10 años permite al NPI, absorber algunos incrementos en los T-Bonds sin provocar un aumento en la tasa de capitalización.
Actualmente, el diferencial del tipo de capitalización es un poco más de 300 puntos básicos (3 puntos porcentuales), lo que supera el diferencial medio a largo plazo de 270 pb por 30 pb. Aquellos extra de 30 pb puede absorber algunos incrementos en las tasas de interés, que actúa como un amortiguador protector. Además, las propiedades mantenidas por un largo período son relativamente insensibles a los cambios en las tasas de capitalización. Todo esto sugiere que la inversión inmobiliaria tiene brillantes perspectivas en el año 2016, teniendo en cuenta que los acontecimientos financieros y económicos pueden alterar cualquier mercado.
Eric Bank
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